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叫停“断电式”催交物业费是一种纠偏

2022-07-14 10:55:31?作者:叶金福?来源:东南网  责任编辑:孙劲贞   我来说两句

7月13日,北京市住建委和北京市市场监督管理局联合发布了新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本,自印发之日起正式施行。新版《北京市物业服务合同》提到,物业公司可以对拒不交纳物业费的业主依法提起诉讼或者申请仲裁,但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。(7月14日《劳动午报》)

在我们的实际生活中,小区业主和物业之间因“交不交物业费”而引发的矛盾和纠纷时有发生。对于业主来说,之所以不想交物业费,其理由就是物业管理服务不到位,比如楼道卫生打扫不及时、小区环境不优美、车位设置不合理、广告收入不公示等;而对于物业而言,之所以断电、断水、断气,目的就是通过这种“无奈办法”逼迫业主乖乖地交了物业费。虽然双方“各执一词”,但笔者以为,催交物业费不能脱离法治轨道。

《民法典》第944条和《物业管理条例》第64条明确规定,业主违反约定逾期不支付物业费,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁,但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。此次,新版《北京市物业服务合同》再次叫停“断电式”催交物业费。可见,“催交物业费”也需合理、合规、合法。

据报道,此前辽宁抚顺市新抚区一小区物业采取“断梯”的方式“惩罚”拒交物业费的业主,这其实就是断电、断水、断气的翻版。很显然,“断电式”催交物业费的这种野蛮行为不是解决问题的正解。

以“断梯”为例。一方面,从物权的角度来看,业主对房屋依法享有占有、使用、收益和处分权,该权利是排他性的,任何人不得限制其对房屋及其附属设施的占有和使用。而电梯作为住宅的一部分,小区所有业主均对其享有使用权,如果物业公司擅自以“断梯”的方式来逼迫业主交纳物业费,则会破坏业主的基本生活条件,涉嫌侵权。另一方面,从法律的角度来看,无论是《民法典》,还是《物业管理条例》,都明晰业主和物业双方各自的法律责任和法律边界,如果物业擅自采取“断梯”的做法,显然又涉嫌违法。

因此,笔者以为,此次北京叫停“断电式”催交物业费,无疑是一种必要纠偏。笔者以为,催交物业费还需从“法理情”入手。一方面,执法部门应加大普法宣传和教育的力度,让业主和物业服务人都能学会“依法维权”,避免一方“不交物业费”,另一方就“断电”“断水”“断气”“断梯”。另一方面,物业应从“理”和“情”上入手,通过提升服务质量和水平赢得业主的满意和好评,从而让业主动之以情,晓之以理,自觉做到按时交纳物业费。如此,业主和物业之间才能“美美与共”,和谐相处。(叶金福

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